2019福彩开奖号

千億市值華夏幸福流動性資金吃緊嗎?

  • 2018-03-14 20:13
  • 來源:新浪證券綜合
千億市值華夏幸福流動性資金吃緊?

  曹婧晨 

  來自微信公號:環球老虎財經

  環京區域樓市從萬人搶到房價腰斬跌回萬元時代,以京津冀為戰略重鎮的華夏幸福,受困其中。

  2017年國內“史上最嚴”房地產政策出臺,在各個維度對房價進行調控,最常見的手段便是限購、限售、嚴控資金流入房地產、銀行貸款緊縮,政策出臺后眾多中小房企融資困難,只能在夾縫中生存。而華夏幸福房地產業務在國家嚴控房地產市場的大背景下,銷量也出現斷崖式下降。有媒體稱“A股大藍籌股華夏幸福資金鏈恐接近斷裂,股票也已經抵押給了銀行。”

  如果在地圖上,將華夏幸福環北京周邊的在售樓盤聯結勾勒起來,幾乎能夠實現對北京大半邊的包圍之勢,環京地區的大多數房地產項目均出自于華夏幸福。而環京區域樓市從萬人搶到房價腰斬跌回萬元時代,以京津冀為戰略重鎮的華夏幸福,受困其中。限購政策導致華夏幸福住宅項目銷售量受到極大影響,無法回籠現金流,疑陷入流動性資金緊張的局勢。

  華夏幸福非常擅長產城融合的模式,長做工業園區,幫助政府招商,短則是做房地產,然后以短養長。即用銷售住宅的現金流來支持高資本的工業園區,但限購政策下華夏幸福的住宅銷量急劇下降,房貸政策絲毫沒有放松的跡象。

  不僅如此,基于民營企業的身份,產業新城的不確定性,收益的未知性,抵押物的缺乏,再加上歷年來負債率過高和不斷增加的短期償債壓力,注定了華夏幸福不可能過多指望銀行貸款。堪稱房企融資的典范的華夏幸福,會如何“推陳出新”找到新的緩解燃眉之急的流動性資金。

  環京布局

  華夏幸福基業股份有限公司(后簡稱華夏幸福)創立于1998年,發跡于廊坊,經過十幾年的發展公司不斷壯大,是我國領先的產業新城運營商。2002年華夏幸福來到固安,并與華夏幸福就與固安縣人民政府簽訂協議,正式確立了PPP合作模式打造固安產業新城。

  15年時間,華夏幸福累計在固安投資320億元,荒蕪的固安成了成熟的產業園區,固安縣政府的財政稅收也因此大幅提高。或許是鑒于華夏幸福在產業新城的出色表現,2015年,華夏幸福與雄縣人民政府簽訂《整體合作開發建設經營河北省雄縣合作協議》,拿下了處于規劃定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄縣產業新城,以及“廊涿固保”城際鐵路。

  記憶猶新的是,2017年4月1日雄安新區的相關政策一出臺后,大批人連夜涌入雄安買房,雄安房價隨即大漲被迫實行限購,未來將要承接北京非首都功能的雄安成為一塊香餑餑,而華夏幸福在雄縣擁有180平方公司的土地,惹人垂涎,后華夏幸福被推為雄安第一概念股。其股價從4月5日至11日連續拿下5個漲停板,并最高觸及48.3元。

  但成也蕭何,敗也蕭何。2017年環京地區成為調控的“重災區”,廊坊出新政規定,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%,并且沒有3年社保或納稅的不得在當地買房,且補繳的社保或納稅無效。這對于華夏幸福來說,是一記重重的打擊。作為起家地和大本營,京津冀地區一直是華夏幸福產業新城重點布局地區,而新政幾乎囊括了廊坊的大部分地區:主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。

  流動資金吃緊?

  公開數據顯示,2017年華夏幸福城市地產銷售額(主要是北京和廊坊)79.09億元,同比下跌71.94%。銷量和房價的雙重下降,對華夏幸福來說是當頭一棒。因為無論是資本運作,還是產業布局,龐大的資金都不可或缺,但住宅銷量急劇下降無法回籠更多的現金流。

  而此時華夏幸福仍以驚人的速度在擴張,截至2017年底,已在長三角布局了18座產業新城,在中部城市群(鄭州、武漢、長沙)布局了13座產業新城。華夏幸福急于復制固安模式,但一個固安產業園區就投入了320億元,同時投資建設31座產業新城,需要投資耗費的金額遠比320億元要多。不僅如此,華夏幸福還存在招商風險、政府回款不及預期、擔保資金規模不堪重負等一系列影響資金鏈的問題。

  2017年12月份銀信合作新規,禁止將資金投向房地產和融資平臺,加上產業新城的不確定性,收益的未知性,抵押物的缺乏,再加上歷年來負債率過高和不斷增加的短期償債壓力,注定了華夏幸福不可能過多指望銀行貸款。但有意思的是,華夏幸福2012-2016年間,不依靠銀行貸款,華夏幸福一共從外部融得資金2974億元,涉及融資方式多達21種,在我國能運用的融資方式幾乎都嘗試了一遍,被認為是房企融資的典范。

  比如玩轉公司應收賬款。2011年華夏幸福出現過每股凈收益急速下滑,公司賬款回款乏力的現象。公司應收賬款從3.05億元到8.02億元,暴增162.62%。數據顯示,華夏幸福城市地產開發的收入只占全公司收入的5.34%,其余6成以上收入均來自于與政府合作的產業園區項目。

  針對這一問題,華夏幸福想出了一個絕好的辦法。2015年的時候。華夏幸福子公司九通投資將其合法持有的大廠鼎鴻對大廠回族自治縣財政局享有的應收賬款人民幣8億元,以及嘉興鼎泰對長三角嘉善科技商務服務區管理委員會享有的應收賬款人民幣7億,共計15億元的應收賬款收益權轉讓給匯添富資本。九通投資擬于目標應收賬款收益權轉讓期滿12個月后,向匯添富資本回購目標應收賬款收益權。名為轉讓,實為抵押。華夏幸福用這兩筆不知道什么時候能還的應收賬款換來15億真金白銀用一年。

  值得注意的是,華夏幸福有幾個重要的關聯方,都是銀行系統的。2014年,華夏幸福的兩個間接控股子公司三浦威特和大廠鼎鴻分別向廊坊銀行營業部借款人民幣5800萬元、3400萬元,借款期限均為1年,借款利率均為9%左右。查資料后發現廊坊銀行為華夏幸福的關聯方:公司董事長王文學擔任廊坊銀行董事,公司董事郭紹增擔任廊坊銀行副董事長,這也給自己開辟了一條更便利的融資渠道。

  2017年年中以后,廊坊未開過新盤。知情人士透露:2017年四季度開始,華夏幸福企業高層曾多次召開會議,討論企業流動性資金緊張問題。但同時,在房地產調控從緊的形勢下,華夏幸福總部定下了2018年要達到2000億元的銷售目標。

更多

2019福彩开奖号