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華夏幸福疑陷流動性資金緊張局勢

  • 2018-03-14 19:43
  • 來源:中訪網
  中訪網 華夏幸福基業股份有限公司(以下簡稱“華夏幸福”,股票代碼:600340)創立于1998年,是我國領先的產業新城運營商。2015年7月20日,固安縣政府與華夏幸福共同探索的PPP(政府和社會資本合作)模式,作為創造性典型經驗,被國務院辦公廳通報表揚。就是這樣一個有“最牛地產股”之稱的企業,如今卻風險頻現,危機重重。

  最牛地產創造縣城神話

  華夏幸福董事長王文學將電子信息產業、汽車零部件產業和裝備制造產業作為固安工業區發展的三大產業。還在基礎設施和公共服務方面進行了開發建設:妥善安置失地農民,農民住進電梯房;跟知名學校合作,興建學校;跟北京軍區總醫院合作,建立三甲醫院。

  王文學還在固安開發中創造性地摸索出了“一三五”開發周期:

  第一年出形象:一條街,即一個產業園區,一個城市規劃館,一個五星級酒店,一座管委會大樓。

  第三年成格局:做好城市規劃,形成產業格局,夯實基礎設施。

  第五年大發展:做到城市功能完備,產業功能完善,基礎設施配套。

  2002年,華夏幸福來到固安;到今天,早已過了一個輪回。2012年3月,王文學在固安產業園成立10周年時曾向廊坊市做過一個工作匯報。王文學稱,十年前的固安財政稅收6000萬元,2012年固安縣政府的財政稅收是13. 28億元。通過招商已簽約了360家企業,總落實投資400億元。

  15年時間,華夏幸福累計在固安投資320億元,固安縣政府累計給華夏幸福支付200億元。仿佛經歷了一場神話,轉眼間,荒蕪的固安成了成熟的產業園區。

  限購打破幸福童話

  2017年3月,環京限購政策橫空出世。廊坊市規定:主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%。

  環京限購政策雖來勢洶洶,倒也影響有限,畢竟廊坊市的購房人群以京津等地外來投資者為主。未待開發商松口氣,更嚴厲的政策銜尾而來。2017年6月9日,廊坊將限購范圍擴大到遠郊的霸州市和文安縣。在廊坊沒有3年社保或納稅的不得在當地買房,且補繳的社保或納稅無效。除廊坊之外,涿州、懷來等環京地區也紛紛出臺限購政策。

  2016年7月至9月,華夏幸福在環京各地的銷售面積如下:廊坊35.44萬平方米,固安39.47萬平方米,霸州13.55萬平方米,懷來25.13萬,大廠87.31萬,香河73.14萬。限購后,2017年同期數據呈斷崖走勢:廊坊0.77萬,固安20.66萬,霸州33.77萬,懷來10.24萬,大廠0.82萬,香河1.93萬。

  不僅銷量一落千丈,房價也被迫腰斬。原本2.5萬元/平的住宅項目跌至1.5萬元/平。據華夏幸福2017年全年經營情況簡報數據顯示,其城市地產(主要是北京和廊坊)銷售額79.09億元,同比下跌71.94%。

  銷量、房價雙重“災難性下滑”無疑給了房企當頭一棒,一時之間,華夏幸福的童話也被打破。

  花式融資25億撬動75億

  一位信托經理表示,華夏幸福堪稱是房企融資的典范,幾乎將市面上能用的各種融資手段都用了一個遍。

  在監管機構發布銀信合作“禁令”前,華夏幸福成立了我國產業新城基金(京津冀一期)。這支基金規模為75.01億元,其我國夏幸福旗下的幸福資本作為普通合伙人出資100萬元人民幣,華夏幸福旗下的九通投資作為有限合伙人出資25億元人民幣,東富厚德、大業信托、銀華資本作為有限合作人分別出資25億元人民幣、10億元人民幣和15億元人民幣。華夏幸福僅用25.01億元的自有資金撬動了75.01的總融資。

  華夏幸福靠賣樓回款,園區的招商和服務費用也是其重要的收入來源。在住宅產業出現滑坡的情況下,產業新城的服務收入則承擔重任。2017年全年,華夏幸福園區的結算收入達到296.32億元,同比上漲66.86%。

  指標突變資金危機初現端倪

  2011年年末,華夏幸福每股收益(EPS)為3.28元(當期EPS超過2元的上市公司僅華夏幸福一家),凈利潤1520.7萬元。2012年一季度,每股收益只有0.03元,到2012年7月19日,每股凈收益只有0.0172元。EPS如此急速的下滑,已然發出危機信號。業內人士認為,招商不力,市場沒有回暖,產業園區的成長周期均是重要原因。

  同時,公司應收賬款從3.05億元到8.02億元,暴增162.62%。數據顯示,華夏幸福城市地產開發的收入只占全公司收入的5.34%,其余6成以上收入均來自于與政府合作的產業園區項目。而4~6月的快報顯示,政府結算回款同比下降26%。回款乏力,華夏幸福資金鏈悄然吃緊。

  2012年6月,華夏幸福為旗下項目提供的預簽擔保額度達23.7億元,相當于公司凈資產比例的89.2%。擔保資金規模一再加大,華夏幸福資金鏈不堪重負。

  壓力倍增流動性資金局勢危機

  2012年9月10日,華夏幸福發布公告,稱與鎮江市京口區進行合作整體開發“鎮江市京口區大禹山創意新社區項目”,卻在協議簽訂3年后突然停工。公告里的美好前景早已不復再提。

  華夏幸福2016年年報中,凌家灣安置房項目像2014年、2015年一樣,列入了次年的施工計劃中;但在2017年預計竣工面積一欄中,凌家灣安置房部分卻是赫然空白。一些售樓處也是人去樓空,不復當時的盛況,再無一人。

  2018年,在房地產調控從緊的形勢下,華夏幸福總部定下了銷售目標2000億元的目標,這個目標讓營銷人員壓力倍增,不知如何是好。

  業內人士稱,如今的政策對華夏幸福非常不利,資金鏈接近斷裂,甚至稱華夏幸福的股票已抵押給銀行。說法是否屬實仍待進一步確定,但有此說法怕也不是空穴來風。

  華夏幸福作為“最牛地產”,資金鏈斷裂一說有些危言聳聽。但據知情人士透露:2017年四季度開始,華夏幸福企業高層曾多次召開會議,討論企業流動性資金緊張問題。

  2017年年中之后,廊坊市區內未開過新盤。華夏幸福屯了大量土地,限購卻遲遲不放開,2000億的目標很美麗,可存貨該如何消化?一時無法消化,該如何回款?流動性資金緊張,華夏幸福的“神話”又將何去何從?(嚴正聲明:該文為中訪網獨立調查研究報告,轉載請注明來源,否則追究版權賠償)
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