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燕郊香河二手房冷清:存銷比居高不下 出現墊資現象

  • 2019-03-03 08:02
  • 來源:中國證券報

  原標題:燕郊香河二手房市場冷清

  記者 董添

  我國證券報記者近日對燕郊、香河等北三縣樓盤調研發現,燕郊、香河部分不限購的商住新樓盤,銷售延續春節前夕升溫態勢。但相比2017年火爆場面,銷售量仍處于低位。按照此前相關部門的規定,兩地商住樓盤的首付比例不能低于50%。但為了促銷,有的樓盤出現首付分期現象,個別開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資。住宅類二手房市場則不景氣。

  看房者較多

  我國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地調研,從北京乘地鐵再換乘大巴車到達燕郊鎮用了近兩個小時。在燕郊鎮燕靈路口附近的“售樓處一條街”下車,記者就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住。“來看房子的吧,燕郊、大廠的都有,讓銷售給你好好講講。”

  走訪燕郊幾家中介門店發現,每家門店擺著的沙盤模型不同,但所售項目大致相同。“沙盤項目早已售罄。看好哪個盤?燕郊目前在售的商住房新樓盤就兩三個。二手房交易成本太高不劃算,建議買新盤。”中介門店工作人員稱。

  記者發現,進店看商住房的多數是從北京趕過來的,進店前沒想好買一手房還是二手房,不少人被銷售人員引導到了一手房樓盤實地。全鎮房屋中介上百家,代理的基本都是燕達、匯福、福成等本地開發商項目。

  “燕郊房地產市場變化快,二手房待售業主的情緒不太穩定。不少業主看到近期樓市回暖,就想調高之前的掛牌價。春節過后,有些業主把掛牌價調高了10%。”在燕郊多年從事房產經紀人的老吳對我國證券報記者說,“二手房最近看的人多,能否成交還得看具體房源。”

  同為北三縣的香河縣,春節假期雖已過去,多數房地產中介門店還處在休假中。“現在香河房地產不好做,外地人限購買不了普通住宅,全縣商住房就兩三個項目。這兩年生意只能做給本地人,不少銷售人員轉行了。現在頂級住宅項目價格不超過1.5萬元/平方米,普通商住房1萬元/平方米左右。”香河一中介銷售人員對我國證券報記者表示。

  2017年當地樓市火爆時,房價一度飆升至2.8萬元/平方米。彼時,一處樓盤周圍聚集數十家中介門店。

  出現“墊資”現象

  我國證券報記者跟隨銷售人員來到一商住樓盤現場。與中介門店人員稀少不同,部分新樓盤樣板間擠滿了人,開發商銷售、房產中介、看房者擠作一團。有的銷售人員拿出手機拍視頻發給潛在客戶:“今天又是這么多人,再不來就沒了。”

  為了促銷,上述新樓盤推出了不同程度的優惠政策。有的新樓盤首付可以分期,甚至出現開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資的情況。

  以位于燕郊諸葛店附近某新樓盤為例,開發商推出“首付8萬、分期付款”的活動,交完2萬元訂金后,一周以內交清8萬元,就可以與開發商簽訂購房合同,拿到總房款50%的銀行住房貸款。其余款項則由開發商提供自然人與購房者簽訂無息借款合同。據銷售人員介紹,提供借款的自然人與開發商簽訂了協議,從中可以獲利。

  而記者春節前夕走訪該樓盤時,銷售人員彼時表示:“就要放假了,這個活動到放假就截止。”然而,時間已經過去一個月,這個活動仍在進行。

  香河商住樓盤銷售過程中的墊資問題與燕郊操作環節有所不同。該處樓盤開發商直接參與墊資。“首付只需6萬元。其中,3.5萬元訂金可以抵5萬元用。剩下的首付款和開發商簽訂借款合同,交房之前還清。”

  諸葛找房首席分析師陳雷對我國證券報記者表示,開發商墊資屬于違規行為。如果被查處,對購房者不利。北京市京師律師事務所創始合伙人王光英律師則表示,如果開發商不是借款合同主體,只是幫忙介紹借款人,對開發商進行處罰沒有直接法律依據。如果確定是開發商墊資,那肯定是禁止的。屬于變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款,開發商用墊資加大杠桿,致使不具備購買能力的人增加負債購買商品房埋下了隱患。如果購房者還款出現問題,可能出現連鎖反應。

  香河地區部分樓盤則宣稱已放開限購。銷售人員對我國證券報記者表示,樓盤是開發商和北京某學校聯合做的配套項目,從幼兒園到高中都有,可以拿到正常房本,避開限購。目前該項目銷售單價在1.2萬元/平方米左右。

  存銷比居高不下

  “在北三縣買房投資的居多。購買用于自住,在北京國貿工作的上班族比較常見。以后通了地鐵就更方便了。”多位銷售人員對我國證券報記者說。

  貝殼研究院Real Data數據顯示,燕郊二手房市場于2018年三季度觸底,11月市場成交量開始好轉,均價于11月開始回升。2019年1月,燕郊二手房成交量同比增長14.6%,環比下滑6.8%。1月均價達到1.88萬元/平方米,環比上漲4.9%,同比下跌10.5%。從春節假期后兩周數據看,燕郊二手房成交量出現一定回升。

  但二手房具體的成交套數,各大機構說法不一。“屬于商業機密,不便透露。”銷售人員稱。

  從記者獲取的一手房成交數據看,今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。業內人士推測,二手房成交套數比一手房要少。一方面,新房交易流程較為簡單,且購房者多喜歡購買新房。另一方面,二手房房源以普通住宅為主,商住二手房源比例較低,外地人無法購買普通住宅。

  我國百城住宅庫存數據顯示,截至2018年底,燕郊庫存量為75萬平方米,同比下降23%;香河為138萬平方米,同比下降15%;大廠為63萬平方米,同比下降7%。按照100平方米/套計算,目前北三縣庫存量合計在3萬套左右。

  截至2018年底,燕郊存銷比為23.7個月,同比下降51%;香河為40.4個月,同比上升14%;大廠為34.7個月,同比增長2%。

  陳雷表示,通常存銷比在10個月左右比較安全,超過10個月需要一定程度去庫存。

  “畢竟只是個鎮,驅車15分鐘就能橫穿整個燕郊。未來發展如何要看政策調控情況。”經紀人老吳對我國證券報記者說。陳雷則表示,通州定位北京城市副中心后,很多產業會相應轉移,通州及周邊地區產業會發展更快。預計其整體居住屬性會進一步加強。北三縣存銷比高是因為目前受調控影響。如果放開限購,相關需求還是存在的。

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