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日本樓市呈現復蘇跡象 豪華公寓開盤就售罄

  • 2016-12-04 17:18
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    這樣的好景氣在過去20多年的日本樓市并不多見。上世紀90年代,日本泡沫經濟崩潰,樓市崩盤。為擠出泡沫,日本政府抬高了房貸利率。1991年后,日本土地價格開啟了漫長的下跌之旅。據統計,截至2015年,六大主要城市住宅用地價格較高點下跌65%,所有城市下跌53%。

    而據日本央行最新數據顯示,今年4至9月,日本房地產新增貸款比上年同期增加16%,至5.9萬億日元(約合539.4億美元),超過1989年房地產泡沫破裂前貸款最高值。

    日本國土交通省9月公布的“都道府縣地價調查”顯示,2016年日本全國商業用地均價同比上升0.005%,9年來首次扭轉下降趨勢。雖然全國住宅用地均價連續25年下降,但東京、大阪、名古屋三大城市圈住宅地價上升0.4%。其中,東京23區住宅地價全部上升,中心城區千代田區上漲10%。今年8月,首都圈新建公寓戶均價亦超過日本泡沫經濟時的水平。

    本輪日本房地產市場的復蘇更多是一個貨幣現象。2013年日本實施貨幣寬松政策后,日元兌美元最多時貶值近40%,使得日元資產相對便宜。加之這幾年赴日外國游客人數倍增,東京、大阪等主要城市紛紛新建、改建大型商業設施。此外,東京申奧成功也對房地產的復蘇產生利好。今年年初日本實行負利率政策后,銀行放貸激進,由于國內企業投資需求不大,大量資金流入房地產領域。

    外國資本的注入也撬動了日本樓市。2014年,海外企業購入日本不動產交易額高達1萬億日元,是上年的3倍,占日本樓市交易總額的兩成。其中我國資本表現積極。據日本不動產研究所統計,在過去一年間,約有360億日元以上的我國民間資本進入日本樓市。中資購買類型既包括標志性商業樓盤、旅游設施,也有大量個人住宅物業。

    不過,由于前期日元貶值帶動建材價格和人工費用上漲,以及近一年來日元大幅升值,日本房地產已經不再便宜。一位主要從事華人房貸業務的銀行員工告訴本報記者,東京住宅價格較3年前漲了兩成左右。

    目前,外資獲利離場的信號有所顯現。據瑞穗銀行都市未來綜合研究所統計,今年1至9月,海外資本賣出日本不動產金額5950億日元,較上個高點2013年時的3301億日元大幅上升。而海外資本購入日本不動產的金額比上年同期減少八成,為4年來最低。

    鑒于泡沫經濟破裂的深刻教訓,日本對房地產過熱保持高度警惕。有投資者擔心2020年奧運會后東京樓市的走向。日本央行10月發布的報告稱,正在密切監測銀行貸款流向房地產領域的情況,以防出現可能導致過熱并對金融穩定構成風險的信貸過度問題。

    (本報東京11月28日電)

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